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    • 为什么看好三线楼市?
    • 资讯类型:热点关注  /  更新时间:2019-06-10  /  浏览:2754 次  /  

    5月29日,国务院常务会议部署进一步促进社区养老?#22270;?#25919;服务业加快发展的措施,决定对养老、托幼、家政等社区家庭服务业加大税费优惠政策支持。

      养老话题又被放在高层案前!

      人口老龄化问题不是黑天鹅,且可以明确定性为灰犀牛,这也就给了我们一个提前做准备的时间窗口。面对人口老龄化问题的到来,我们该如何去应对?

      另一方面:

      5月28日,中国城市和小城镇改革发展中心研究员范毅表示?#21512;?#26449;振兴不是要把人口留到乡村,而是通过乡村振兴增强乡村发展的内生动力,利用好城里人到农村消费的机会,增加乡村人口的流量,实现乡村的现代化。

      乡村振兴作为城镇化的一个合理补充而走入高层视野。但大方向依然是城镇化,农民进城是主旋律,乡村振兴只是用来填补城镇化发展中“被遗弃的乡村”。

      单看老龄化可能只是会觉得养老相关的配套跟不上,养老压力大等问题。同样,单看城镇化,第一主观感可能就是驱使农民进城安居相关问题。不巧,当下的老龄化和城镇化正好“撞车”了,咱们将二者结合起来看,问题可大不一样了!

      投资房产要说跟城镇化有关系,可跟人口老龄化关系大吗?

      还真大!

      今天的一次购房举动,其实就是赌背后几十年的?#24188;?#38656;求了。

      下面笔者就从人口老龄化和城镇化两个角度来分析一下房产投资的价值方法论。

      01

      退休老人去哪里?

      大家都清楚,我国?#20013;?#30340;法定退休年龄是60岁(当然女性要小一些为55岁),而我国的老年人准入门槛同样也是60岁,也就是说,一退休就是老人了,一失去工作就得着手养老。随着时间的逐步推移,如何解决老年?#25628;?#32769;成了最为关键的问题。

      首先,我国的老龄化问题究竟有多?#29616;兀?#20540;得为此而焦虑吗?

      笔者为此查阅了一些数据,方便大家短时间内读懂我国的老龄化现状以及未来的趋势。

      国家统计局在今年2月28日发布的《2018年国民经济和社会发展统计公报》数据显示:截止2018年年末,我国60周岁以上人口占全国总人数比例的17.9%,首次超过了未满16周岁年龄阶段的17.8%。其中65岁及以上人口占比达到11.9%,约1.67亿人。

      国际上通常将一个国家或地区60周岁以上人口占全国总人数比例的10%,或65周岁以上人口占全国总人数比例的7%,作为人口老龄化的分界点。

      笔者也顺便分析了一下2013—2018年统计局公布的数据,可以看出:过去五年里,我国60周岁以上人口占全国总人数比例,由2013年年末的14.9%上升至2018年年末17.9%,上涨了3个百分点;未满16周岁的人口,由2013年年末的17.5%上涨至2018年年末的17.8%,小幅上涨0.3个百分点。

      据东方证券结合社科院经济研究所、?#26412;?#27004;盘)大学经济研究中心以及联合国与国务院联合出版的《中国人类发展报告2016》的预测,以2015年底全面二孩为基础,全国总人口将在2025-2035年达到峰值14.8亿左右,同样在2025-2035年左右,我国65岁以上老龄人口占比将突破20%,约3亿人,60岁以上人口2030年预期可以达到23%左右,约3.4亿人。

      再结合2018年末的人口年龄分布现状,60周岁以上人口来看未来十年还将会新增1.1亿人,而65周岁以上人口还将会新增1.33亿人。如此来看,我国老龄化人口问题,不仅体现在存量高上,其增量更加不容忽视。

      这么多的增量老人,会带来什么问题呢?

      1、收入远不够消费将是常态:

      人一旦到了退休年龄,?#25237;?#20307;力大大削弱,远不如之前。工业化的进一步发展,对于体力?#25237;?#30340;需求也会大幅下降,退休老人难保稳定的收入来源了,剩下的只有养老消费。当然这里?#35805;?#25324;那些?#21448;?#21517;大企业和国企事业单位出来的少部分人,他们可依靠股份分红或相关资金补助来养老的群体。对于绝大多数人来说,未来还是得靠?#32422;?#30340;积蓄和?#20248;?#30340;赡养。

      2、年轻人的疯狂涌入迫使体力?#25237;?#36820;乡:

      大城市公共资源本就相对紧?#29275;?#29983;活消费的开支随着物价水平逐步上升。大城市生活成本的提高和更多的年轻人涌入,进一步加速了这场?#20013;?#24615;的“大量淘?#22330;?#28216;戏。退出大城市,回家养老成?#21496;?#22823;多数家庭的最有选择。

      02

      腾笼换鸟的大城市

      城镇化发展到今天的现状,大城市人口天花板?#20005;?#29616;,人口?#24615;?#38382;题成了束缚其发展的阻碍之一,偏远小城镇和农村人口随着年轻?#25237;?#21147;外出,而带来的人口流出成了大势所趋趋势。

      据国家统计局数据显示,上海(楼盘)市常住人口总数在2014年?#29366;?#21040;了2425.68万的最高记录,2015年开始出现下滑,随后虽有短暂的小幅回升,但依然处在2420万上下波动。

      与此同时,?#26412;?#24066;常住人口也在2016年?#29366;?#21040;了2173万的最高位,随后便进入逐年下滑的阶段。

      数据来源:国家统计局

      与?#26412;?#19978;海同为一线城市的广州(楼盘)截至2018年底常住人口总数达1490.44万,紧跟其后的深圳(楼盘)也达到了1,302.66万人。

      不同的是广州和深圳的常住人口依然处于流入状态,但人口增速均有放缓。

      若是按照统计局数据计算,截至2018年底我们的四个一线城市常住人口为7370万人,当然从现实感观来看,我们的一线城市总人口还远不止这个数,即使是这样,在十年后的2030年怎么也不可能会?#24615;?亿人口吧!

      最近第一财经联合新一线发布的《2019城市商业魅力排行榜》来看;十五个新一线城市,截至2018年末,也就只有成都、重庆(楼盘)和天津(楼盘)的常住人口超过1500万,总计常住人口1.7亿人。

      数据来源:国家统计局

      同时这些城市多半为省会城市或大型工业类生产的城市,未来在自然流动和政策驱动下,人口?#24615;?#37327;2亿。再有30个二线城市给分担2个亿,所谓的一二线49个大型城市?#24615;?#20154;口也就5亿人,剩余将近10亿人口会沉淀在三线及三线以下中小城市。

      整体来看,一线城市常住人口增长乏力,增速变缓。?#26412;?#21644;上海的人口趋于饱和,也不能否定年轻人的追梦。

      城镇化带来的问题是,两端收窄,拥挤的大城市?#24615;?#26377;限,进城买房掏空了乡村。主要体现在这三个方面。

      1、大城市的人口?#24615;?#24050;现天花板:

      我国不像日本和韩国,人多地少,只能通过造大城来?#24615;?#20154;口。城市发展到一定规模时,后边的趋势必定是,末位淘汰制?#21462;?#25179;得起的留下,受不住的离开。

      2、人才引进上放宽门槛依然不及预期:

      近年来全国上下频繁推出各?#21482;?#26679;的人才引进策略,尤其是一些如省会之类的“土豪”级大城市,什么现金补贴啊,什么八折购房啊,什么最?#25176;?#36164;保障啊?为了吸引年轻人的落户就业,就一句话“怎么有效,怎么来”。从另一方面?#37096;?#20197;看出,市场化的推动下,城市发展对人口的吸引力?#23545;?#19981;足预期,只好靠“真金白银”的政策性引导。

      3、农民进城买房掏空农村和小城镇:

      城市让生活更买好,城镇化的道路还需几十年,不管是建大城还是做小城,永恒不变的逻辑是,通过便利的交通资源,将人口聚集起来,形成商业活动的基础保障。通过公共设施,提高人们的生活水平

      03

      300—500万人口的最佳选择

      首先,哪里的房子有价值,当然是有?#21496;幼?#30340;房子才有价值嘛!

      换个逻辑就是,今天没人要的时候,他就便宜,未来大量需求时他的价格就上去了,这类房子的投资。如果是?#24188;?#24615;的需求的?#37096;?#20197;省一?#20351;?#25151;开支,如果是投?#24066;?#38656;求,低买高卖就是赚到。

      那么?

      哪里有这样的房子?

      一二线太高,五六线和农村要么就偏远,要么就交通不便。三四线城市将会是最佳选择,但并非所有三四线城市,在笔者看来需符合这样几点的才具其价值。

      1、家乡的市区的房子,我们中国人对家乡的思念,落叶归根嘛,生活几十年的老家。

      2、高铁沿线城市,高铁已经将大城市连成一片,想回去也很方便嘛,一个周末跑个来回也不会觉得累。

      3、大城市周边的卫星城市,城际铁路和高速公?#26041;?#20854;捆绑在一起,两小时的车程就可以到大城市了。

      4、有其特到色的城市,无论是农产品(000061)丰富,还是环境优美,或是区域特色浓厚,都可以带?#27425;?#21270;旅游服务。

      5、重要?#38477;?#25110;铁路枢纽城市,特大城市的发展将其工业生产转移出去,重要水路和铁路运输,将承担起工业生产的转移。

      6、大城市养老难,小乡村被掏空,再过个三五年?#25913;?#20063;差不多到了退休年龄,老家小镇上都没什么人了。

      大城市?#24615;?#33021;力有限,农村及小城镇人口流出加速,上百个中小城市才是未来的价值所在。

      大城市的生活成本压力,迫使丧失?#25237;?#21147;的城市建设者外出择地养老。?#25237;?#21147;需求减少,?#25237;?#21147;成本增加,城市发展初期的?#25237;?#21147;人口逐?#20132;?#27969;成了,房价高,退休年龄?#25237;?#21147;消退,大城市生活压力大没必要,返乡养老成为主旋律。

      随着城际铁路和高速铁路经一步完善,已经将城市之间的距离缩短至“一日达”了,便利高效的交通已经让城市连成一片。

      返乡能不能置业暂且不管,面对老龄化的到来,大城市的“排挤”和“回不去”的农村,人口在300—500万的中型城市,或将是一个绝佳的平衡点。


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